韦俊律师，南宁租房合同纠纷律师，现执业于广西助力律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。韦俊律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

购买教育地产要规避的风险

由于我国的教育体制尚不完善，这让“教育地产”这一概念出现，身为父母总是希望自己的孩子可以受到重点学校的优质教育，而现在我国推行的“按区域划分、就近就读”的入学政策也是使教育地产这么多年来高烧不退、倍受追捧的主要原因。而精明的开发商通过与“名校”签约，不仅增加了项目的卖点、提高了附加值，也加速了项目的销售与推广，加快了资金流通。另一方面，对于购买教育地产的业主而言，不仅可以使子女获得“名校就读”的权利，也可以获得房产本身不错的升值回报，可谓一举两得。

出于上述这些原因，教育地产源一经推出就会受到投资客的密切关注，那么，购买教育地产应该如何规避风险应该如何把握购买教育地产的机会呢

一、购买教育地产要规避的风险：

关于购买教育地产要规避的风险，我在购买重点学校区域房产时应注意到的五大风险一文中已经做了比较详细的说明，这里就不再多说了。需要提醒大家注意的是——在出售购买教育地产之前，一定前往去该房产所对应的重点学校做一下相关咨询，在确定了该房产确实具有入学资格后才能出手购买，以免花费大价钱买来的房产再办理入学手续时被告知无法入学，给自己造成难以弥补的损失。

二、购买教育地产把握机会的方法：

1、收集名校信息：如果你看中了某个区域的学校，先行到该校收集一些入学信息，之后在根据收集到的相关信息进行购房前的项目筛选，这样在选房时不仅可以做到少走弯路、有的放矢，而且可以节省大量的时间与精力。

2、提早动手：前面说过了，一些具有名校概念的教育地产只要一推出就会成为首关注的焦点。在这种情况之下，提早动手就成为了看房、选房的关键。只要发现名校区域有规划中的房产项目，就应该一直保持高度的关注，一旦该项目开始“内部认购”或“排号”就要马上把握时机、及时出手，避免错过最佳的购房时机。

三、教育地产的保值性：

也许有朋友会问——你不是一直提醒大家现在的房产市场存在泡沫吗为什么在购买价格更高的教育地产时却要果断出手呢我的回答是——虽然教育地产的价格普遍高于同区域、同档次的其他房产，但究其原因是教育体制造成的，只要我国的这种“教育水平不均衡”的现象不得到改善，教育地产的投资价值就会一直延续下去、保值率性也会长期的高于其他房产，所以教育地产的保值、增值性能现在依然被看好。

如何约定二手房买卖合同中的违约金

一、二手房买卖合同中的违约金约定

1、违约金应占合同总金额的比例是多少

在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法司法解释》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。但是根据《合同法司法解释二》的规定，不能超过损失的百分之三十。

2、一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金

在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约。

3、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行

违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家的违约是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。

二、对违约金的理解

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的承担方式。

违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《合同法》中关于承担违约金的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。